Je ne suis pas tout à fait du même avis que les réponses ci-dessus. Et ça tombe bien car un forum n'a d'intérêt que si l'on peut débattre de nos différents points de vues.
J'ai lu par exemple que ça dépendait de ta fiscalité, de ton montage juridique... (Je vais me permettre de faire quelques critiques précises merci de ne pas considérer cela comme des critiques personnelles et je présente par avance toutes mes excuses aux personnes que mes propos pourraient blesser car ce n'est pas mon objectif mais j'ai lu quelques bêtises et je pense qu'un forum est un lieu idéal pour en débattre)
Que nenni ! Cela dépend que de ta STRATEGIE !
Quel est ton objectif ? Maximiser tes gains ? Minimiser les risques ? Il faut que tu répondes en priorité à ces questions avant de choisir un mode de financement.
Par exemple qui dit location saisonnière dit risque important de revenus irréguliers. Rares sont les propriétaires qui font du 100% de remplissage toutes les années. Réduire la durée d'emprunt implique des mensualités plus importantes. Seras-tu capable de faire face à ces mensualités en cas de vacances locatives ?
Dans le cas contraire ou si tu veux absolument minimiser ton effort d'épargne tu pourras choisir une durée plus longue (donc des mensualités plus faibles) même si au final cela se traduit par un coût plus élevé.
Si ton objectif est de maximiser tes gains la stratégie sera l'emprunt le plus court possible (l'idéal étant pas d'emprunt tout en cash
) Il faut bien comprendre qu'un crédit cela implique un coût (intérets, frais de dossier, assurance, garantie/cautionnement ...) et tout ce qui va dans les poches du banquier ne va pas dans les tiennes
Maintenant place aux critiques des interventions ci-dessus. Encore une fois j'insiste il ne s'agit pas d'attaques personnelles mais des précisions juridiques ou fiscales qui sont donc à prendre comme tel pour nous faire tous progresser
déduire les intérêts des emprunts des impôts
Il faut se méfier de cette maxime très simpliste. Déjà statut LMP à part les intérets ne viennent en déduction que des revenus de même nature ce qui signifie pour simplifier qu'on ne paie pas d'impôts supplémentaires sur de l'argent qu'on donne à son banquier
Pour prendre un parallèle pour que les gens comprennent bien si tu veux payer moins d'impôts tu demandes moins de loyer à tes locataires et ça revient au même ! Et ça personne ne trouve que c'est une idée géniale ! Par contre en donner une partie au banquier tout le monde trouve ça génial !
Certes les taux actuellement très faibles font qu'il n'est pas forcément utile de procéder à des remboursement anticipés (qui peuvent être soumis à des pénalités) mais attention à cet argument trop simpliste qui consiste à penser que comme c'est déductible c'est gratos !
Après tout dépend si tu choisis le régime d'imposition réel ou le régime forfaitaire. Tout dépend si tu possèdes un bien ou plusieurs (au réel le déficite d'un bien peut-être récupéré sur le revenu des autres), est-ce que tu es seul à acheté ou en démembrement, est-ce que tu montes une sci, une sci familliale ...
Non comme je l'ai dit ci dessus les intérêts ne sont pas du bon déficit ! C'est comme le cholestérol y a du bon déficit et du mauvais déficit. Les travaux par exemple c'est du bon déficit car si ça coûte de l'argent ça donne de la valeur à ton bien. Un intérêt c'est un coût mais ça ne donne pas de valeur à ton appartement. L'intérêt n'a un intérêt (si j'ose dire) que parce qu'on ne peut pas toujours acheter cash et puis c'est tout (comme dirait Philippe Lucas
)
Pour le LMNP le bon "déficit" (en fait depuis 2009 il n'y a plus de bon déficit en LMNP car il n'est pas imputable au revenu global) résulte du principe de l'amortissement (et il convient de ramener le bénéfice à 0 et pas de constituer du déficit)
Et pour la SCI attention ! Il est question ici de faire de la location de courte durée c'est à dire de la location meublée ie on aura des revenus BIC et pas des revenus fonciers. La SCI qui est une société civile comme son nom l'indique n'est pas destinée à une activité BIC. C'est une solution à proscrire (dans ce cas de figure) !
Effectivement, le meilleur conseil sera celui du fiscaliste car il y a de très nombreux paramètres à prendre en compte qui tiennent à votre patrimoine actuel, à votre statut marital, au bien immobilier concerné (neuf, travaux à envisager), à vos autres revenus (et à leur catégorie)... bref, seul un spécialiste de la fiscalité sera à même de vous guider au plus juste.
Faut pas pousser mémé dans les orties quand même ! La question parle de la durée de l'emprunt les éléments que vous indiquez s'ils ont un impact dans une stratégie globale n'ont que peu d'impact sur la durée d'emprunt. En fait l'élément le plus important sera paradoxalement le banquier car lui peut être vous refusera une durée trop courte (car mensualité trop importante par rapport à votre capacité de remboursement en cas de vacance locative) ou trop longue (si vous venez de fêter votre centième anniversaire vous allez avoir du mal d'obtenir un prêt sur 40 ans !)
Pas besoin de fiscaliste pour 95 % des personnes ! Cela n'a vraiment d'importance que pour des patrimoines et/ou revenus conséquent et une pression fiscale lourde (les tranches les plus hautes et ceux qui paient l'ISF)
C'est un mal bien franco français de ne pas vouloir donner 1 cent aux impôts et préférer donner 2 cents à un intermédiaire pour ne pas payer ce cent aux impôts. C'est le cas pour les intérêts vous les donner au banquier alors qu'à moins d'être imposé à 100 % vous ne faites en réalité pas d'économie !
Pour moi un cent qui ne va pas dans ma poche c'est un cent perdu qu'il aille dans les poches de l'état , du banquier ou d'un fiscaliste c'est du pareil au même il ne va pas dans mes poches et puis c'est tout !
Il y a certes des possibilités d'optimisations fiscales mais pour le simple mortel l'appel au fiscaliste ne se justifie pas (un fiscaliste ça a aussi un coût à moins que le votre travaille pour vos beaux yeux) je ne sais pas combien vous payez d'impôts mais moi je n'en paie pas assez pour qu'un appel à un fiscaliste soit réellement rentable !
